焦作九里山:八成热门三四线潜在库存不高,但拿地仍需郑重

admin 6个月前 (05-03) 财经 53 0

本文转载自民众号:“克而瑞地产研究”

以30个三四线都会为样本,剖析热门三四线都会的潜在库存情形。

◎? 作者 /?马千里、周奇

在优质土地大量入市的刺激下,绍兴、常州、徐州等热门三四线都会土地市场热度最近不停上升。据CRIC机构反馈重点都会土地竞拍信息,无锡、常州、金华等都会均有地块吸引数十家房企参拍地块,部门地块甚至泛起竞拍超百轮的征象,这些三线都会俨然是规模房企结构的热门。

然而,多数三四线都会2019年商品房成交规模下滑,库存压力重现,当前拿地未来可能面临较大的去化压力。那么,在这些热门三四线都会中是否也存在同样的征象?当下拿地是否平安?接下来,本文将以30个三四线都会为样本,连系2017年~2019年土地成交情形和商品房成交情形来剖析热门三四线都会的潜在库存情形,为房企在这些都会拿地提供参考。

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热门三四线近年来供求关系较平衡

当前潜在库存仍处于较低水平

从地理位置来看,作为样本的30个三四线都会,主要集中于长三角和珠三角区域,除此之外,还包罗洛阳、九江、柳州等中西部的强三四线都会。这些都会中,9成以上的都会近三年商品房成交规模均值跨越了300万平方米,有一定的需求支持。

在需求支持下,这30城的市场供求关系的康健水平并不弱于一二线都会。联系近三年土地成交规模和商品房成交规模的供求趋势来看,虽然30城与一二线的供求比均出现上升趋势,但30城的涨幅相对较为缓慢,市场上供求关系仍处于一个较为康健的水平,库存压力虽有上涨但仍处于较低水平。而一二线都会为了稳固房价和都会建设需要,近两年显著加大了土地供应,同时又由于调控政策相对加倍严酷,导致购房需求被积压,近两年商品房成交规模多泛起回落趋势,导致供应端压力逐年增添。

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多数都会潜在库存较低

徐州、盐城供地规模显著过量

分都会来看。通过剖析这30个都会近三年成交土地消化周期和土地成交规模,可以看出,大多数都会供求关系较为合理,潜在库存压力较小,不外照样有少数都会存在供应显著过量的问题,未来面临库存积压的风险较高。详细来看,这些都会可分为四类:

1)潜在库存处于高位:供地规模显著过量

在30个都会中,徐州、盐城两个都会的土地消化周期显著偏高,特别是徐州,近三年成交土地的消化周期高达8.1年,土地供应显著过量。虽然这两个都会人口基数对照大,有一定的需求支持,但随着投资购房的削减,内陆需求规模基本见顶,即使是商品房成交规模延续三年上涨的徐州,其涨幅也显著回落,未来商品房成交规模大概率会回落;而这两个都会土地供应量又显著偏高,近三年土地成交面积均值均跨越了1500万平方米。就此来看,徐州和盐城潜在库存量显著处于高位。

2)潜在库存偏高:土地供应规模处于相对低位,但市场容量更小

这类都会中包罗舟山和丽水这样土地供应规模相对较小的都会,近三年土地成交规模虽不及500万平方米,但土地消化周期却基本都在4.5年以上,处于较高水平。对于这类都会,由于人口基数相对较低,加之距离焦点都会较远,难以受到焦点都会辐射利好,因此市场容量也相对较小,2019年商品房成交规模基本都在250万以下,仅约昔时土地成交量的一半。就此来看,这些都会也存在一定的库存风险。而如金华和镇江这样商品房成交规模虽然近年来有所增进但仍处于较低水平,然而其土地供应量都在1000万平方米以上,供地量显著跨越商品房成交规模,导致都会潜在库存偏高。

3)潜在库存较低:市场供求关系康健

热门都会中,大部门都会包罗最近热度较高的佛山、常州、南通、绍兴等,市场供求关系相对平衡,潜在库存处于较低水平。究其原因,主要是佛山、常州等都会近年来生长不停向好,对人才的吸引力显著提升,连续流入的人口使得当地的购房需求增进动力足够,因此虽然不少都会年均供地规模在1000万平方米左右的高位,但土地消化周期均处于合理水平,未来面临的库存压力也相对较低。

4)库存风险极低:土地供应较为紧缺

这类都会共有7个,分别是无锡、泉州、芜湖、清远、惠州、东莞和中山。除无锡和惠州外,余下5个都会的近三年土地成交规模均值不足500万平方米,对比其商品房成交体量显著偏小。以东莞为例,2017年~2019年三年内商品房成交规模均在650万平方米以上,但东莞近三年土地成交面积均值仅为343万平方米,仅为商品房成交规模的五成左右,土地供应显著紧缺。另一方面,这些都会中多数都会居民购买力相对较强,同时在人才政策利好下,近年来人口增进相对较快,能充实支持当前的需求规模。综上来看,这些都会的库存风险对照低。值得一提的是,中山主要是由于土地市场招拍挂出让占对照低,大量地块通过三改等方式供应,导致土地消化周期指标“虚低”,现实土地供应要更多。

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盐城、舟山、株洲近期供求关系恶化

进入拿地应慎之又慎

再联系各都会供求关系更改来看。首先,对于潜在库存偏高的都会,大部门都会供求关系并未有实质性的改善,如盐城、柳州、舟山等近期供求压力反而进一步加大,库存风险极有可能再度上升。不外,徐州、镇江等都会虽然前期供求压力较大,但最近土地供应规模有所缩减,且商品房成交规模在2019年出现上升趋势,市场康健水平显著好转。

近三年供地紧缺的都会方面,除了东莞和无锡外,其余都会的供地规模并没有显著增添,市场供求关系仍然较为重要。而且,即使是2019年供地规模有所回升的东莞和无锡,由于商品房成交规模仍显著高于土地供应量,当前市场供求关系并未能有太大的改善。进入这些都会拿地,仍大概率会面临加倍猛烈的竞争,拿地成本可能会进一步攀升。

对于库存风险处于低位的都会,最值得关注的都会,当属佛山、南通、绍兴这样供地规模和商品房成交规模一直对照匹配的都会,市场康健水平最高,进入拿地平安系数较高。另外,珠海、九江、肇庆虽然前期供应压力较大,但近三年商品房成交规模连年上涨,供求关系显著获得改善,未来也可重点关注。值得注意的是,在库存风险处于低位的都会中,滁州、洛阳和株洲商品房成交规模即将见顶或已经见顶回落,如株洲2019年商品房成交规模下降幅度超20%,而土地供应又一直稍微过量,库存风险有较大可能性上升,进入这些都会拿地还需郑重结构。

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热门三四线中半数拿地机遇值得关注

佛山、南通平安系数最高

综上,在选取的30个热门三四线都会中,大多数都会的潜在库存较低,处于可控局限,但仍有少数都会风险较高,详细来看:?

半数都会拿地机遇值得关注,其中南通、佛山等五市更佳。对于房企来说, 一方面,这些都会除了受邻近的焦点都会需求溢出利好外,自身吸引力也在不停提升,流入人口显著增添,后续市场需求有保障;另一方面,市场供求关系优越,潜在库存压力小,同时供地规模也不低,拿地机遇较多,可择机制止高成本拿地风险。对于这类都会,房企可重点关注后续拿地机遇。其中常州2019年供地规模虽显著增添,但考虑到商品房成交规模亦快速攀高,且整体来看近三年一二级市场规模仍处于供求平衡的局限,未来拿地机遇亦值得关注。?

此外部门前期库存压力较高,但市场规模较大,且近期有所改善的都会也值得关注,以库存压力较大的徐州为例,近三年来的供求关系在逐步改善,考虑到徐州市场容量较高,未来仍可适当掌握这类都会拿地机遇。?

风险特征显著,需审慎拿地的都会方面,主要可分为三类:?

1,郑重结构都会:衢州、滁州、台州等5市

此类都会近期供求关系恶化,土地成交量快速攀升,需小心部门板块新增商品房供应激增、去化速率下降的风险。?

2.竞争压力过高都会:无锡、泉州、芜湖等7市

这些都会土地供应过于紧缺,但同样需要小心竞争压力过高的风险。由于土地供应较少,商品房周转速率快,房企结构意愿也十分强烈。若是后续供应规模仍然维持在低位,拿地时竞争会对照猛烈,高成本拿地风险不容忽视。需要指出的是,在土地市场相对不透明、招拍挂成交占对照低的中山,企业拿地时更应审慎。?

3.不建议进入都会:盐城、舟山、柳州?

此类都会由于土地供应量太大、市场难以消化导致潜在库存风险较高,且近期潜在库存压力进一步攀高。其中舟山市场需求规模较小,拿地结构更需慎之又慎。

排版丨CICI

(责任编辑:宋虹姗 HO031),

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