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编者按：资管这件事儿，听起来就是一块难啃的硬骨头。但当海内公募REITs潮至时，其一定立于潮头之上。【资管的隐秘】系列，以资管巨头为样，寻时代造富之本。此为第①篇，香港领展。
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身披“亚洲规模更大的商业地产REITs”战服，领展最近一次在内地高调进场是去年3月。
大手一挥，豪掷66亿元，拿下深圳中央城阛阓。按83899㎡商业建面盘算，每平单价近8万元。
有业内人士算了一笔账，结论是：“该单价超出了领展在内地的另外三个购物中央，也高于凯德REITs在北京和广州的几个一线都会物业。”
而要撑起这桩生意，意味着领展要大秀资管技术，以期中央城的租金水平翻番，从284元/月/平升至421元/月/平。
于多数商业玩家，上述目的难以触碰。但在领展眼中，不外屡见不鲜。“涨租金”，是其年度一号义务。
2020财年领展（香港零售物业）的续租租金调整率为12.6%，平均每月租金从2019财年的68港元/平方呎涨至70.3港元/平方呎。
领展的“租金”执着背后，是投资人对REITs回报率的高要求。反过来，扛打的回报率，撑起了领展一起上扬之股价。
自2005年上市，至2019年年中，领展的股价由最初的10.3港元升至99.25港元，翻了近10倍。与此同 时， 市值亦以“十年十倍”之速生长 。
资料泉源/东方证券
行至2020，上市15年。领展依旧是香港的“超级包租公”，雄踞在那些非CBD处的社区购物中央、菜场、市井、熟食档。转变的是，身份进阶。
从香港首只REITs 到亚洲REITs 之王，领展的发展逻辑是什么？
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